Da uffici a letti: la seconda vita del direzionale obsoleto

Nelle grandi città italiane il mercato degli uffici si sta spaccando in due. Da una parte ci sono gli immobili nuovi o riqualificati, efficienti e ben collegati, che concentrano la domanda degli occupanti. Dall'altra c'è un patrimonio secondario costruito per un altro modo di lavorare: piante profonde, impianti datati, prestazioni energetiche basse. Per molti di questi edifici la domanda non è più a quale canone affittarli. È se debbano restare uffici.

La risposta che arriva sempre più spesso dal mercato è la riconversione verso funzioni abitative e ricettive: residenze, student housing, hotel e formule ibride di living. Non tutti gli edifici si prestano. Quelli che ci riescono, però, possono uscire da una curva di valore in declino ed entrare in segmenti con una domanda strutturale.

Perché il secondario si presta

Un edificio per uffici obsoleto ha alcuni vantaggi rispetto alla nuova costruzione. Spesso si trova in aree centrali o semicentrali già servite dal trasporto pubblico. Ha una struttura che può essere riutilizzata, con un minore consumo di suolo. In molti casi è comunque destinato a un intervento pesante per recuperare efficienza energetica, quindi il costo della riconversione si somma in parte a lavori che andrebbero fatti in ogni caso.

I limiti sono altrettanto concreti. Le piante molto profonde rendono difficile garantire luce naturale e aerazione a stanze e appartamenti. Il passo strutturale, le altezze di interpiano e la posizione dei vani scala condizionano la distribuzione. Per questo lo student housing e l'ospitalità, con unità più piccole e spazi comuni ampi, sono spesso più compatibili con un ex ufficio rispetto al residenziale tradizionale.

Cosa cambia con il Salva Casa

Il quadro normativo è stato modificato dal DL 69/2024, convertito dalla legge 105/2024, che è intervenuto sull'articolo 23-ter del Testo unico edilizia. La norma distingue cinque categorie funzionali: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e rurale. Il passaggio da ufficio ad abitazione è quindi un cambio tra categorie diverse.

Per le singole unità immobiliari nelle zone A, B e C del DM 1444/1968, o nelle zone equivalenti individuate dalle Regioni, questo cambio può avvenire con SCIA, purché le opere necessarie siano a loro volta realizzabili in edilizia libera, con CILA o con SCIA (fonte). Fuori da queste zone restano le regole ordinarie e le previsioni del piano comunale. Se il cambio porta un diverso carico urbanistico, può servire il permesso di costruire.

La semplificazione non è assoluta. Gli strumenti urbanistici comunali possono introdurre disposizioni diverse, e la giurisprudenza amministrativa sta definendo quali limiti locali restano validi. Una sentenza del TAR Sicilia (n. 1573/2026) ha ritenuto che un PRG che esclude l'uso abitativo in zona F (sottozona F3, ad Agrigento) blocchi il cambio d'uso anche con SCIA (fonte). Inoltre la norma parla di singole unità immobiliari. Per un intero edificio direzionale la procedura applicabile va verificata caso per caso con il Comune.

La domanda di posti letto per studenti

Il segmento con il fabbisogno più documentato è lo student housing. Secondo un brief di Cassa Depositi e Prestiti del marzo 2022, gli studenti fuori sede in Italia erano oltre 830.000 nel 2019, mentre i posti letto in strutture dedicate erano circa 62.000 nel secondo semestre 2021. La copertura era inferiore all'8%, contro un riferimento europeo di almeno il 20%. Per arrivare a quella soglia, CDP stimava che servissero circa 100.000 posti letto in più.

Il divario è più ampio nelle città universitarie principali. Lo stesso documento stimava per Milano un gap di circa 16.000 posti, con una copertura del 6,8%, e di circa 7.000 posti ciascuna per Roma, Torino e Bologna (fonte). Il PNRR ha stanziato circa 960 milioni di euro per lo student housing e ha introdotto riforme per attirare capitali privati, a fronte di un fabbisogno che CDP stimava in circa 100.000 posti aggiuntivi. Sono dati di qualche anno fa e andrebbero aggiornati, ma indicano uno squilibrio strutturale.

Gli esempi sul campo

Milano offre il caso più visibile di recupero di un grattacielo abbandonato verso funzioni miste. La Torre GalFa, rimasta abbandonata per decenni, è stata riqualificata su iniziativa della proprietà, Unipol Investimenti SGR, con un hotel e, agli ultimi due piani, due appartamenti duplex ricavati cambiando la destinazione d'uso di superfici da commerciale a residenziale (fonte). È un esempio di come un edificio nato per il terziario possa trovare un nuovo equilibrio economico combinando più destinazioni.

A Milano e a Roma sono in corso diversi progetti di studentati e strutture ibride tra ospitalità e residenza. Molti, però, riguardano aree ex industriali o complessi pubblici più che edifici per uffici in senso stretto. Il passaggio sistematico dal direzionale secondario al living è ancora in una fase iniziale, ed è proprio qui che si aprono le opportunità per chi sa selezionare gli asset.

Cosa fare adesso

Per proprietari e investitori con uffici secondari in portafoglio, la riconversione è un'opzione da valutare in modo sistematico, non un'ultima risorsa. Tre azioni concrete:

• Mappare il portafoglio per idoneità tecnica e urbanistica: profondità di pianta, altezze, impianti, zona omogenea e previsioni del piano comunale, per distinguere gli edifici convertibili da quelli che conviene rinnovare come uffici.
• Verificare con il Comune il titolo edilizio applicabile prima di impostare il business plan, tenendo conto dei limiti del Salva Casa per edifici interi e per le zone diverse da A, B e C.
• Scegliere la destinazione in base alla domanda locale: nelle città universitarie con un forte deficit di posti letto lo student housing riduce il rischio di commercializzazione, mentre in contesti centrali e turistici le formule alberghiere o miste possono valorizzare meglio l'immobile.