Sede da rifinanziare: la classe energetica entra nel prezzo del debito

Per molti CFO la sede è una voce di bilancio stabile: un immobile di proprietà, un finanziamento che scade tra qualche anno, una perizia rinnovata quasi per inerzia. Quella stabilità è meno solida di quanto sembri. Al prossimo rifinanziamento la banca non guarderà solo posizione, superficie e canone potenziale. Guarderà anche l'attestato di prestazione energetica, il percorso di riqualificazione e il rischio che l'edificio perda valore prima della scadenza del prestito.

Le regole che cambiano il perimetro

La direttiva (UE) 2024/1275, la rifusa EPBD nota come direttiva case green, introduce norme minime di prestazione energetica per gli edifici non residenziali. Secondo la Commissione europea il meccanismo porterà alla ristrutturazione del 16% degli edifici con le prestazioni peggiori entro il 2030 e del 26% entro il 2033 (fonte). Gli Stati membri dovevano recepirla entro il 29 maggio 2026. A luglio la Commissione ha inviato lettere di messa in mora a tutti i 27 Paesi, Italia inclusa (fonte). A metà ottobre il decreto legislativo italiano era ancora in preparazione e restava legato all'approvazione della legge di delegazione europea 2026 (fonte).

Il ritardo normativo non sposta però il problema per chi deve finanziarsi. Le soglie nazionali che individueranno gli edifici da riqualificare non sono ancora note, ma il principio è fissato: gli uffici peggiori del parco saranno chiamati a investire. Chi presta denaro oggi su un orizzonte di cinque o sette anni deve tenerne conto.

La banca guarda l'immobile con occhi diversi

Il secondo fronte è prudenziale. Le linee guida EBA sulla gestione dei rischi ESG, pubblicate a gennaio 2025, si applicano dall'11 gennaio 2026, con tempo fino all'11 gennaio 2027 per gli intermediari piccoli e non complessi. Chiedono alle banche di identificare, misurare, gestire e monitorare questi rischi e di predisporre piani coerenti con l'obiettivo di neutralità climatica al 2050 (fonte). Le linee guida EBA su concessione e monitoraggio dei prestiti già prevedono che, dove pertinente, si considerino i fattori ESG che incidono sul valore della garanzia, come l'efficienza energetica degli edifici, e la BCE si aspetta dagli istituti vigilati una particolare attenzione all'ubicazione e all'efficienza energetica degli immobili, come ricostruisce un rapporto di un gruppo di lavoro di banche nell'ambito di una tavola rotonda promossa dalla Federazione bancaria europea (fonte).

A questo si aggiunge la tassonomia UE. Per l'acquisto e la proprietà di edifici costruiti prima del 2021, il criterio di allineamento è la classe energetica A oppure l'appartenenza al 15% più performante del parco nazionale (fonte). Per una banca che deve misurare la quota di attivi allineati, un ufficio che rispetta quel criterio pesa diversamente da uno che non lo rispetta. La CSRD, ridimensionata dalla direttiva Omnibus (UE) 2026/470 alle imprese con oltre 1.000 dipendenti e più di 450 milioni di euro di fatturato (fonte), resta un vincolo di trasparenza per i grandi gruppi. Le banche, dal canto loro, hanno comunque bisogno di dati dai clienti per misurare i propri rischi, anche fuori da quel perimetro.

Il mercato ha già scelto

I segnali di prezzo sono già visibili. Uno studio di ricercatori della BCE sulle transazioni di uffici nell'area euro tra il 2007 e il 2023 (circa 15.000 nell'analisi sul rischio di transizione) usa l'età dell'edificio come approssimazione dell'efficienza energetica. Il premio per gli immobili con meno di cinque anni è cresciuto di 18 punti percentuali tra il 2007 e il 2023, e dal 2018 le compravendite si sono spostate in modo marcato verso gli edifici giovani, che gli autori leggono come un primo segnale di rischio di stranded asset (fonte).

Milano e Roma confermano la tendenza. Secondo i dati JLL, nel secondo trimestre 2026 il tasso di sfitto medio a Milano era del 9,6%, ma solo del 3,6% per gli uffici di grado A. A Roma lo sfitto di grado A è all'1,6%, contro un dato complessivo sotto il 7%. Il canone prime ha toccato 830 euro al metro quadro annuo nel CBD Duomo di Milano e 620 euro a Roma (fonte). Nel 2025 il grado A aveva rappresentato circa il 75% dell'assorbimento milanese e circa il 65% di quello romano (fonte).

Il parco non residenziale italiano migliora ma resta sbilanciato. Secondo il rapporto ENEA-CTI, nel 2024 il 30,9% degli attestati emessi per edifici non residenziali ricadeva nelle classi F e G, contro il 40,9% dell'anno precedente (fonte). Per una sede in quelle classi il rischio è doppio: meno conduttori potenziali in caso di rilascio e una garanzia che la banca può decidere di valutare con maggiore prudenza.

Cosa fare adesso

Per un CFO con un rifinanziamento nei prossimi anni, la domanda non è se l'efficienza conterà, ma quanto peserà nella trattativa. Tre passi concreti:

• Aggiornare l'APE e la base dati. Un attestato recente, i consumi reali e un piano di interventi con costi stimati riducono l'incertezza che la banca altrimenti incorpora nelle condizioni.
• Chiedere una perizia con scenario di riqualificazione. Il confronto tra valore attuale e valore post intervento aiuta a negoziare durata, covenant ed eventuali linee dedicate agli investimenti.
• Verificare la distanza dalla tassonomia. Se la sede è vicina alla classe A o al 15% migliore del parco nazionale, gli interventi per rientrarvi possono aprire l'accesso a finanziamenti green. Se è lontana, è meglio saperlo prima della scadenza del debito.